Mietrechtsnovelle: Gute Nachrichten für Vermieter

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Haus und Grund Osnabrück blickte auf seiner gut besuchten Jahreshauptversammlung am 21.02.2013 zufrieden auf das vergangene Jahr zurück und optimistisch in die Zukunft. Dies wurde sowohl aus den einleitenden Worten des Vorsitzenden Wolfgang Schaper als auch aus dem Jahresbericht des Geschäftsführers Christian Biemann sowie dem Bericht des Schatzmeisters Werner Viere deutlich: So stieg die Mitgliederzahl im vergangenen Jahr um 103 auf 4422, der Verein pflegte bei diversen Veranstaltungen, wie der Immobilienmesse der Sparkasse, gute Kontakte zur Öffentlichkeit und nahm an Landes- und Bundesveranstaltungen von Haus und Grund teil. Die Mitarbeiter berieten im Rahmen der eigenen Veranstaltungsreihe „Was Sie schon immer mal wissen wollten über…“ viele interessierte Mitglieder und erzielten insbesondere auch im Bereich Hausverwaltungen so viel Umsatz, dass dieser Sektor ausgegliedert werden musste, um die Eigenschaft von Haus und Grund Osnabrück als eingetragener Verein und steuerbegünstigter Berufsverband nicht zu gefährden. So ging zum 01.01.2013 die auf der letzten Mitgliederversammlung beschlossene Hausverwaltungs-GmbH an den Start. „Dank der HWG Osnabrück GmbH sind wir nun in der Lage, weitere Objekte betreuen zu können“, so Schaper.

Geschäftsführer Christian Biemann betonte auch die erfolgreiche Arbeit des Vereins in Projekten zum Beispiel zur Wertsicherung innerstädtischer Immobilien oder dem Arbeitskreis „Wohnen im Wittlager Land“, bei denen der Verein die Position der Haus- und Grundeigentümer der Region kompetent vertrete. Als weiteres Beispiel nannte er die Berufung von Haus und Grund in den Masterplanbeirat des Projektes „100% Klimaschutz“, bei dem Osnabrück Teil der größten Masterplanregion der Bundesrepublik ist. Der Masterplanbeirat ist Schnittstelle zwischen Verwaltung, Politik und Öffentlichkeit und hat vielseitige beratende Funktion: „Es ist sinnvoll, dass auch Haus und Grund einen Vertreter in diesen Beirat entsendet, damit auch die Interessen der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer vertreten sind“, so Biemann. Neben diesen Punkten blickte der Geschäftsführer in seinem Bericht auf einige Änderungen und Neuerungen, die es für Haus und Grundbesitzer gegeben habe. Neben der freien Wahl des Schornsteinfegers – zumindest für einige Tätigkeiten – seien weitere positive Regelungen in Kraft getreten. So seien durch die „Novelle der Novelle der Trinkwasserverordnung“ einige Regelungen entschärft beziehungsweise vereinfacht worden. Auch die Rauchmelderpflicht in Niedersachsen sei nun vernünftig und praktikabel, da die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft bei Mietern, Pächtern und anderen nutzungsberechtigten Personen, nicht aber beim Vermieter liege. Mit Blick auf den zentralen Vortrag von Dr. Hans Reinold Horst ging Biemann auch auf die Mietrechtsreform ein. Die beschlossenen Erleichterungen, wie Wegfall der Gutachterpflicht bei Fenstersanierungen und das Nichtinkrafttreten der Mietminderungen während der ersten drei Monate einer energetischen Modernisierung, bedeuteten, dass Vermieter für ihre Investitionen in den Klimaschutz nicht mehr bestraft würden. Sollten die ehrgeizigen Klimaziele der Politik sich jedoch nicht erreichen lassen, befürchtet Biemann wiederum Zwangsinvestitionen bei der energetischen Modernisierung des Wohngebäudebestandes. Diese sei aber der falsche Weg: „Ich appelliere daher an die Politik, auf Zwangsinvestitionen zu verzichten. Nur so können beim Klimaschutz weiter Fortschritte erzielt werden.“

Das sah der Hauptreferent, Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Vorsitzender des Landesverbandes Haus & Grund Niedersachsen, ebenso. In seinem Referat: „Mietrechtänderungsgesetz 2012/2013“ fasste er die wichtigsten Neuregelungen zusammen, nicht ohne zu Beginn dessen lange und komplizierte Entwicklung geschildert zu haben. Das Ergebnis, das voraussichtlich am 1. April in Kraft trete, sei für Vermieter durchaus erfreulich – auch wenn ein Bestand je nach Ausgang der Bundestagswahl fraglich sei. Man habe Planungen der SPD abwehren können, die Dr. Horst als „Liste der mietrechtlichen Grausamkeiten“ bezeichnete. Danach ging er auf die Neuerungen bezüglich der energetischen Modernisierung ein. Der Klimaschutz sei ein Allgemeinwohl-Ziel. So sei es nur gerecht, wenn die Mietminderung für drei Monate abgeschafft würde und die Gutachterpflicht für Fenster entfiele. Zudem gebe es nun auch die Möglichkeit, durch einen Vertrag zwischen Mieter und Vermieter eine rechtliche und wirtschaftlich verlässliche Grundlage für Modernisierungen zu schaffen, indem dort die durch die Modernisierung gerechtfertigte Mieterhöhung festgeschrieben würde: „Vermeiden Sie Konflikte und Diskussionen mit Mietern durch eine solche schriftliche Modernisierungsvereinbarung“, riet Horst den Zuhörern. Einen weiteren Schwerpunkt legte der Landesvorsitzende auf die erleichterten Bedingungen für die Räumung von Wohnraum als Maßnahme gegen Mietnomaden. Neben den bereits bestehenden Sachverhalten wie dem „Gewaltschutzgesetz“ und dem Vorgehen gegen „verbotene Eigenmacht“ gibt es nun zwei weitere, die eine Räumung rechtfertigen. Zum einen könnten Mieter nicht mehr mit den sogenannten „vorgeschobenen Untermietern“ argumentieren. Das heißt, jetzt müssen nicht mehr alle in der Wohnung lebenden Personen bei der Erlangung eines Vollstreckungs-Titels aufgeführt sein. Dies hatte bislang häufig dazu geführt, dass die Zwangsvollstreckung kurzfristig abgebrochen werden musste. Zum anderen wird eine Räumung dadurch erleichtert, dass die Gerichte nun eine beschleunigte Terminierung und Abwicklung von Räumungsklagen beachten müssen. Bei der Vollstreckung nach einer einstweiligen Verfügung sei es dem Vermieter in begrenztem Rahmen erlaubt, unter Aufsicht eines Gerichtsvollziehers die Räumung abzuwickeln. Zum Schluss ging Dr. Horst noch auf die Entwicklung der Mieten bei laufenden Verträgen ein. Schon jetzt gebe es gesetzliche Bremsen, wirkliche Marktmieten würden nirgends verlangt. Die von der Politik ins Feld geführte Kappungsgrenze in Ballungsgebieten mit „besonders gefährdeter Wohnraumversorgung“ lehnte Horst ab: „Diese Situation sehen wir nirgendwo in Niedersachsen!“, betonte er.