Die Mietkaution im freifinanzierten Wohnraum (§ 551 BGB)

Inhalt

(Rechtsanwalt Christian Biemann, Geschäftsführer von Haus und Grund Osnabrück) Wer vermietet, trägt ein hohes wirtschaftliches Risiko. Der Vermieter sollte daher nicht auf eine Mietsicherheit (Kaution) verzichten.

Die Kaution dient der Sicherung aller Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Der Vermieter hat aber nur dann einen Anspruch auf Zahlung der Kaution, wenn dies vertraglich vereinbart ist.

Zulässige Höhe
Die Kaution darf eine dreifache Monatsmiete nicht übersteigen. Maßgeblich ist die Grundmiete. Die Betriebskosten bleiben unberücksichtigt, ohne dass es darauf ankommt, ob diese als Pauschale oder als Vorauszahlungen vereinbart sind. Ist dagegen eine Inklusivmiete vereinbart, so ist für die Kautionsberechnung der gesamte Mietpreis maßgebend.

Wird die zulässige Obergrenze überschritten, führt dies nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Kautionsvereinbarung; vielmehr bleibt die Kautionsvereinbarung in der zulässigen Höhe wirksam. Den überschießenden Betrag kann der Mieter zurückfordern. Für den Rückforderungsanspruch gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren. Diese Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und „der Gläubiger von den Anspruch begründenden Umständen […] Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste“.

Wird vereinbart, dass der Mieter neben der Barkaution in Höhe von drei Monatsmieten einen Bürgen zu stellen hat, so ist die Bürgschaftsvereinbarung unwirksam. Eine Ausnahme gilt dann, wenn der Bürge die Bürgschaft freiwillig anbietet, um die Bedenken des Vermieters gegen die Bonität des Mieters zu zerstreuen und wenn mit der Bürgschaft keine besonderen Belastungen für den Mieter verbunden sind. Gleiches gilt, wenn dem Vermieter während der Mietzeit eine zusätzliche Bürgschaft angeboten wird, damit dieser einem in Zahlungsschwierigkeiten geratenen Mieter nicht kündigt oder eine bereits ausgesprochene Kündigung wieder zurücknimmt.

Fälligkeit
Der Mieter hat das Recht, die Kaution in drei Monatsraten zu bezahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Darunter ist nicht der Vertragsschluss, sondern derjenige Zeitpunkt zu verstehen, zu dem das Mietverhältnis vereinbarungsgemäß beginnen soll. Die zweite und dritte Teilzahlung wird zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig. Hat der Mieter den Kautionsbetrag in einer Rate gezahlt, ist eine Rückforderung allerdings ausgeschlossen.

Das Recht des Mieters zur Ratenzahlung ist unabdingbar. Die Ratenzahlungsbefugnis kann also weder ausdrücklich noch schlüssig ausgeschlossen werden. Die Zahlung der ersten Kautionsrate kann aber als Bedingung für den Vertragsschluss vereinbart werden.

Zudem hat der Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Wohnung, wenn der Mieter die erste Kautionsrate nicht bezahlt; folgerichtig kann er die Übergabe der Schlüssel von der Zahlung der ersten Kautionsrate abhängig machen. Der Vermieter behält in diesem Fall den Anspruch auf die Miete: Mit dem Angebot auf Überlassung der Mietsache Zug um Zug gegen Zahlung der ersten Kautionsrate hat der Vermieter seine Verpflichtung erfüllt. Weigert sich der Mieter, die Kautionsrate zu bezahlen, ist der Vermieter wegen seines Zurückbehaltungsrechts nicht zur Überlassung der Räume verpflichtet. Das Zurückbehaltungsrecht entsteht allerdings erst, wenn es gegenüber dem Mieter geltend gemacht wird. Deshalb muss der Vermieter den Mieter zur Zahlung auffordern. Anders ist es, wenn der Mieter die Zahlung endgültig und bestimmt verweigert hat.

Gegenüber dem Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Kaution steht dem Mieter kein Zurückbehaltungsrecht – etwa wegen Mängeln der Mietsache – zu. Etwas anderes gilt, wenn der Vermieter dem Mieter kein Treuhandkonto nachweist, auf das dieser die Kaution einzahlen kann, siehe dazu auch unten.

Der Anspruch auf Zahlung der Kaution verjährt in drei Jahren. Die Verjährung beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch auf die Kaution fällig wird. Der Anspruch auf Zahlung der Mietkaution entfällt auch nicht mit der Beendigung des Mietvertrags; vielmehr hat ein Vermieter noch so lange Anspruch auf Zahlung der Kaution, solange ihm aus dem beendeten Vertrag noch Forderungen zustehen.

Zahlt der Mieter die Kaution nicht, obwohl dies vertraglich vereinbart wurde, kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen. Bei der Wohnraummiete setzt dies voraus, dass der Mieter in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete (= Grundmiete ohne Nebenkosten) entspricht. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung bedarf es nicht. Der Mieter kann nachträglich die Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung bewirken, indem er innerhalb von zwei Monaten nach dem Erhalt einer Räumungsklage die volle Kautionssumme an den Vermieter entrichtet bzw. sich eine öffentliche Stelle hierzu verpflichtet.

Des Weiteren kann der Vermieter bei Nichtzahlung der Kaution den Mietvertrag ordentlich und fristgerecht kündigen. Vorab bedarf es aber einer Abmahnung.

Anlage
Der Vermieter hat eine Barkaution von seinem Vermögen getrennt bei einem Geldinstitut anzulegen. Die Wahl des Geldinstituts steht dem Vermieter frei. Dem Vermieter obliegt keine Verpflichtung, dasjenige Kreditinstitut auszuwählen, das die höchsten Zinsen zahlt.

Das Kautionskonto muss als offenes Treuhandkonto geführt werden, um den Mieter im Fall der Insolvenz des Vermieters zu schützen und das Pfandrecht der Banken an dem Kautionskonto auszuschließen.

Dies setzt zweierlei voraus, nämlich zum einen, dass zwischen Vermieter und Mieter eine Treuhandvereinbarung abgeschlossen wird und zum anderen, dass diese dinglich, das heißt für Dritte erkennbar umgesetzt wird. Für die dingliche Umsetzung der Mietkaution gelten im Wesentlichen drei Kriterien, nämlich a) die Vermögenstrennung, b) das Prinzip der Offenkundigkeit und c) das Bestimmtheitsprinzip.

Vermögenstrennung bedeutet, dass der Vermieter die Kaution von seinem Vermögen getrennt anlegen muss.

Das Prinzip der Offenkundigkeit besagt, dass das Kautionskonto entweder offen als solches ausgewiesen wird oder sonst nachweisbar zur Aufnahme von treuhänderisch gebundenen Fremdgeldern bestimmt ist. Unter einem offenen Treuhandkonto ist mithin ein Konto zu verstehen, das speziell für einen anderen geführt wird, und zwar dergestalt, dass dies nach außen erkennbar ist. Die Bezeichnung eines Kontos als „Mietkonto“ reicht hierfür nicht aus, wohl aber die Bezeichnung als „Kautionskonto“.

Das Bestimmtheitserfordernis verbietet jede Vermischung von Fremd- und Eigengeld.

Verzinsung
Die Anlage muss zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz erfolgen. Die Zinsen stehen dem Mieter in voller Höhe zu, und zwar auch dann, wenn zwischen dem Vermieter und der Bank ein höherer als der übliche Zinssatz vereinbart worden ist.

Allerdings hat der Mieter keinen Anspruch auf jährliche Auszahlung des Zinsbetrags. Solange das Mietverhältnis dauert, dienen die Zinsen vielmehr dem Vermieter als weitere Sicherheit. Die Verzinsungspflicht besteht, bis das Kautionskonto aufgelöst wird, also auch über das Ende des Mietvertrags hinaus.

Der Ausschluss der Verzinsung ist unzulässig. Nur bei Wohnraum, der Teil eines Studenten- oder Jugendwohnheimes ist, besteht keine Pflicht, die Kaution zu verzinsen.

Für die Versteuerung der Zinsen gilt:
a) Hat der Vermieter ein für das Geldinstitut als Treuhandkonto erkennbares Sparkonto eröffnet und weiß das Geldinstitut, wer der Treugeber (= Mieter) ist, hat es die Steuerbescheinigung auf den Namen des Mieters auszustellen. Der Vermieter hat dem Mieter die Steuerbescheinigung zur Verfügung zu stellen, damit er die Zinsen versteuern und den einbehaltenen Zinsabschlag auf seine Einkommensteuer anrechnen lassen kann.

b) Hat das Kreditinstitut von dem Treuhandverhältnis Kenntnis, ohne zu wissen, ob der Kontoinhaber Anspruch auf die Zinsen hat, ist die Steuerbescheinigung auf den Namen des Kontoinhabers (= Vermieter) auszustellen und mit dem Vermerk „Treuhandkonto“ zu versehen. Auch hier hat der Vermieter dem Mieter die Steuerbescheinigung zur Verfügung zu stellen.

Nachweispflicht
Der Vermieter hat ein insolvenzfestes Kautionskonto einzurichten und gegenüber dem Mieter nachzuweisen, damit dieser die Geldsumme auf das Kautionskonto einzahlen kann. Zu einer Übergabe von Bargeld ist der Mieter ebenso wenig verpflichtet wie zur Einzahlung der Kautionssumme auf das gewöhnliche Privat- oder Geschäftskonto des Vermieters.

Hat der Mieter die Kaution gleichwohl auf ein nicht insolvenzfestes Konto überwiesen oder die Kautionssumme bar übergeben, kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass die Kautionssumme gesetzeskonform angelegt wird. Ebenso ist dem Mieter ein Anspruch auf Nachweis der gesetzeskonformen Anlage zuzubilligen. Der Nachweis wird erbracht durch eine Bestätigung des Geldinstituts, dass die Kaution vom Vermögen des Vermieters getrennt angelegt ist. Dieser Anspruch auf Nachweis der gesetzeskonformen Anlage kann mit der Auskunftsklage durchgesetzt werden. Der Mieter kann auch ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete (bis zur Höhe der Kaution) geltend machen, bis der Vermieter die gesetzeskonforme Anlage der Kautionssumme nachgewiesen hat.

Besondere Anlageformen
Die Parteien können eine andere Anlageform vereinbaren (z. B. in Wertpapieren). Es muss sich dabei um eine Anlageform handeln, die eine Gewinnerzielung in Form von Zinsen oder einer Dividende ermöglicht. Die bloße Verwahrung genügt nicht.

Das Risiko eines Verlustes müssen die Parteien gleichermaßen tragen. Der Vermieter kann keine Aufstockung der Sicherheit verlangen, wenn beispielsweise der Kurs eines Wertpapiers sinkt. Umgekehrt hat der Mieter in einem solchen Fall keinen Anspruch auf Schadensersatz.

Auch bei dieser Form der Kaution muss der Vermieter die Sicherheit von seinem Vermögen getrennt verwahren.

Die Kaution während der Mietzeit
Solange für den Vermieter kein Grund besteht, auf die Kaution zurückzugreifen, darf er die Kaution nicht vom Treuhandkonto abheben. Die treuhänderische Gebundenheit erlischt erst, wenn der Vermieter fällige Forderungen gegen den Mieter hat und damit gegen die Kaution aufrechnet. Solche Forderungen können bereits während der Mietzeit entstehen, beispielsweise dann, wenn der Mieter in Zahlungsverzug gerät oder sonstige Verbindlichkeiten nicht erfüllt. Insoweit ergibt sich aus dem Sicherungszweck, dass der Vermieter in diesen Fällen auf die Kaution zurückgreifen und Wiederauffüllung der Kaution bis zur vertraglich vereinbarten Höhe (maximal drei Monatsmieten) verlangen kann.

Es ist dem Vermieter aber nicht gestattet, sich während des laufenden Mietverhältnisses wegen streitiger Forderungen an der Kaution zu bedienen. Dies widerspricht dem Treuhandcharakter der Mietsicherheit.

Der Mieter kann während der Mietzeit nicht über die Kaution verfügen. Er darf, solange das Mietverhältnis besteht, mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch nicht aufrechnen; er kann insbesondere die Kaution nicht „abwohnen“. Deshalb ist es unzulässig, wenn der Mieter vor Vertragsende die Mietzahlungen einstellt und den Vermieter auf die Kaution verweist. Der Rückzahlungsanspruch wird nämlich frühestens mit der Beendigung des Mietverhältnisses fällig. Der Mieter kann den Vermieter auch nicht auf die Kaution verweisen, um eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs abzuwenden. Der Vermieter darf zwar in einem solchen Fall auf die Kaution zurückgreifen; er ist hierzu aber nicht verpflichtet.

Die Kaution bei Vertragsende
Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter eine Abrechnung erteilen und hierin mit seinen Gegenforderungen aufrechnen. Die Abrechnungspflicht besteht auch dann, wenn der Vermieter einen Titel auf Zahlung der Kaution erwirkt hat und hieraus vollstrecken will. Aus dem Inhalt der Abrechnung muss sich die Höhe der Kautionssumme einschließlich der Zinsen ergeben. Eventuelle Gegenforderungen müssen nachvollziehbar nach Grund und Höhe dargelegt werden.

Die Kosten für die Auflösung des Kautionskontos sind vom Mieter zu tragen. Werden sie vom Vermieter verauslagt, können sie von der Kautionssumme abgezogen werden.

Eine gesetzlich geregelte Abrechnungsfrist besteht nicht. Die Gerichte halten meist einen Zeitraum von zwei bis drei, maximal sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache für angemessen. Denn so lange benötigt ein Vermieter, bis er seine Forderungen geprüft und abgerechnet hat. Wenn aber klar ist, dass der Vermieter keine Forderungen mehr hat, muss er auch vor Ablauf von sechs Monaten die Kaution samt Zinsen zurückzahlen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn im Übergabeprotokoll der Vermieter bestätigt, dass die Wohnung in einem einwandfreien Zustand zurückgegeben wurde.

Für die Nebenkosten gilt ein Sonderfall: Für mögliche Forderungen bei Nebenkosten kann der Vermieter auch über sechs Monate hinaus eine Sicherheit verlangen. Wegen noch ausstehender Betriebskostenabrechnung darf aber nicht die gesamte Kaution, sondern nur ein angemessener Teil einbehalten werden.

Hat der Vermieter bei Mietende fällige Ansprüche gegen den Mieter (Mietrückstände, Nebenkostennachzahlungen, Schadensersatzansprüche usw.), ist es empfehlenswert, mit diesen Ansprüchen alsbald gegen den Rückzahlungsanspruch aus der Kaution aufzurechnen und – falls Betriebskostennachzahlungen zu erwarten sind und ein Kautionsrest verbleibt – wegen des Restes ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter hinsichtlich des Rückgewähranspruchs aus der Kautionsabrede folgende Möglichkeiten:

a) Steht mit hinreichender Sicherheit fest, welche Ansprüche dem Vermieter gegen den Mieter zustehen und dass unter Berücksichtigung dieser Ansprüche die gesamte Kaution oder ein Teil davon zugunsten des Mieters verbleibt, ist der Anspruch auf Rückzahlung der (Rest-) Kaution fällig. Der Mieter darf dann mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen oder ihn klageweise geltend machen.

b) Sind dem Mieter die Gegenforderungen des Vermieters – wie in der Regel – aber unbekannt, so kann der Mieter auf Abrechnung klagen. Der Anspruch setzt voraus, dass der Vermieter zur Abrechnung in der Lage ist. Hiervon ist auszugehen, wenn der Vermieter seine ihm gegen den Mieter zustehenden Ansprüche abschätzen kann.

c) Der Anspruch auf Abrechnung kann mit der Zahlungsklage verbunden werden.

d) Ist die Höhe der Kautionszinsen unbekannt, so kann ebenfalls Stufenklage (Klage auf Auskunft über die Höhe der Zinsen verbunden mit einer Klage auf Leistung) erhoben werden.