Mietspiegelreform 2022: Miete noch schnell anpassen!

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Mietanpassungen werden zukünftig schwieriger. Ab Juli 2022 kommt die Mietspiegelreform, die unter dem Strich nur noch „qualifizierte Mietspiegel“ als belastbares Begründungsmittel einer begehrten Mieterhöhung bestehen lässt. In der Erstellung sind sie aufwändig, langwierig und teuer. Denn die verarbeiteten Daten müssen nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erhoben werden.

„Einfache Mietspiegel“ bleiben zwar formal anerkannt; ob sie aber im Streitfalle ein Mieterhöhungsverlangen stützen können, bleibt vage. Denn ihre Aussagekraft unterliegt dem freien Ermessen des entscheidenden Richters. Und vor allem: Für Gemeinden ab 50.000 Einwohnern wird es eine Mietspiegelpflicht geben. Durch wen sie erfüllt werden wird, entscheidet „die nach Landesrecht zuständige Behörde“. Dies teilt jetzt Haus und Grund Osnabrück unter Hinweis auf das jüngst im Bundesgesetzblatt veröffentlichte neue Gesetz mit.

Rechtsanwalt (Syndikusrechtsanwalt) Christian Biemann, Geschäftsführer von Haus und Grund Osnabrück, erklärt dazu: Viele Gemeindekassen leiden seit Jahren. Deshalb wird eine Gemeinde darauf hinwirken, den günstigeren – aber künftig wenig sicheren – einfachen Mietspiegel einzuführen oder aufrechtzuerhalten, zumindest wenn sie 50.000 Einwohner oder mehr zählt. In jedem Fall muss auch dann ein neuer Datensatz über die zu verarbeitenden Mietpreise mit einem Betrachtungszeitraums von 6 Jahren erhoben werden. Das kostet wieder Geld.

Ein Ausweichen auf andere gesetzliche Begründungsmittel zu einem Mieterhöhungsverlangen wird in der Praxis schwierig, so Biemann weiter: Sachverständigengutachten sind viel zu teuer, drei vermietete Vergleichswohnungen außerhalb des eigenen Bestandes schwer zu ermitteln, bisherige Mietpreissammlungen sind vor Ort kaum vorhanden.

Und: Wird ein Mieterhöhungsverlangen auf drei Vergleichswohnungen gestützt, so kann im Streitfall der Richter wieder entscheiden, ob sie tatsächlich ausreichend mit der Wohnung vergleichbar sind, deren Miete erhöht werden soll. Wie auch beim einfachen Mietspiegel kann er sich dabei auch von einem hinzugezogenen Gutachter helfen lassen. Ergebnis: Prozessrisiko steigend, Prozessausgang ungewiss.

Deshalb die notgedrungene Empfehlung: jetzt noch schnell Mietanpassungsmöglichkeiten prüfen, bevor das schon verkündete Mietspiegelreformgesetz in Kraft tritt. Bei alldem darf auch nicht übersehen werden, dass die Politik schon vor der Bundestagswahl am 26. September 2021 immer deutlicher zusätzliche bundesweite Obergrenzen für Wohnungsmieten diskutiert, und je nach politischem Standort auch fordert, so Biemann abschließend.